Почему европейцы стали больше инвестировать в греческую недвижимость

Вложения в недвижимость — это надолго: средний срок инвестирования составляет 5 лет и более. Поэтому перед тем, как покупать квартиру в Греции, иностранный инвестор оценивает, не стал ли рынок перегретым, растёт ли экономика страны и достаточная ли в стране политическая стабильность. О том, как сегодня отвечает на эти вопросы европейский инвестор и почему растут инвестиции в греческую недвижимость, рассказывают аналитики компании Tranio.

Что говорит статистика

По итогам второго квартала 2019 года греческий рынок жилой недвижимости зафиксировал рост цен на квартиры на 6 % относительно показателей четвертого квартала 2018 года, что стало абсолютным рекордом для страны более чем за 10 лет. Тем не менее, несмотря на существенный полугодовой рост, нынешние цены на 36 % меньше цен 2008 года.

По данным Банка Греции, за два квартала 2019 года прямые иностранные инвестиции (FDI) в греческую недвижимость составили около 736 млн евро. Для сравнения: за весь 2017 год страна привлекла 415 млн евро зарубежных инвестиций в недвижимость.

Прямые вложения из еврозоны составляют порядка 70–80 % годового объёма иностранных инвестиций в греческую жилую недвижимость, сообщает nordea.com. В числе стран-инвесторов — Нидерланды, Люксембург, Германия, Франция, Бельгия, Италия, Испания.

Можно ли считать перегретым рынок жилой недвижимости Греции

Чтобы оценить рынок, инвестор отвечает на три вопроса. Он смотрит, насколько недвижимость доступна для населения, выгодно ли людям покупать жильё и есть ли возможность получать арендный доход.

Доступна ли покупка квартир и домов в стране, станет понятно, если сравнить соотношение цен на недвижимость и доходов населения. Это можно сделать при помощи специального индекса, который называется price to income ratio. Если недвижимость доступна для жителей, инвестор понимает, что сможет перепродать квартиру через несколько лет с выгодой для себя — покупатели найдутся.

В Греции привлекательное соотношение цен на недвижимость и доходов. Для Афин price to income ratio в первом полугодии 2019 года равен 10,4, по данным сайта numbeo.com. Это значит, что семья со средним достатком потратит примерно 10–11 годовых зарплат, чтобы приобрести жильё площадью около 90 метров. По сравнению с другими европейскими столицами это низкий показатель.

Например, в этот же период в Лондоне price to income ratio — около 22, в Париже — 21, в Москве — 19, в Берлине — 11,5.

О том, насколько жителям страны выгодно покупать жильё, говорит цена аренды — индекс price to rent. В Афинах этот индекс равен 20,2 для центра города и 23,9 — для окраины. Это значит, что, если инвестор приобретёт квартиру в центре Афин и начнет сдавать её в аренду, он сможет отбить стоимость покупки через 20 с лишним лет. Квартира на окраине Афин окупится примерно за 24 года. Так что, чем выше price to rent, тем сложнее будет перепродать недвижимость.

Для сравнения: в Лондоне price to rent равен примерно 34 для центра и 29 для окраины, в Париже — 39 и 42 соответственно, в Москве — 25 и 21,5, в Берлине — 30 и 28.

Возможность получать арендный доход — ещё один показатель, с помощью которого потенциальный инвестор оценивает рынок жилой недвижимости. В Греции на арендный бизнес влияет туризм как один из ключевых секторов экономики.

С 2015 до 2019 года доходы от въездного туризма в Греции выросли более чем на треть и достигли 18,5 млрд евро. В 2018 году страну посетило 33 млн человек. Благодаря туризму сектор краткосрочной аренды ежегодно увеличивается на 25 % и приносит владельцам около 2 млрд евро. В результате растёт арендная плата и цены на недвижимость. В 2018 году средняя арендная плата в Афинах увеличилась более чем на 9 %.

Растёт ли греческая экономика

ВВП Греции уверенно растёт на протяжении трёх лет и 2018 году составил 218 млрд евро, что почти на 2 % выше показателей 2017 года. Греческая экономика растёт в среднем на 0,5 % от квартала к кварталу. В июле–сентябре 2018 года квартальный рост ВВП Греции был в три раза выше среднего показателя по Евросоюзу. На фоне резкого падения экономики после 2009 года приведённые показатели — серьезный аргумент в пользу высокого экономического потенциала страны.

Есть ли в Греции политическая стабильность

В Греции случаются забастовки и митинги. Поводом могут служить неугодные гражданам законы или внешнеполитические процессы. В числе серьезных кризисных ситуаций можно вспомнить массовые беспорядки 2008 года и общенациональную забастовку 2010–2012 года. В течение последних семи лет серьёзных многомесячных протестов не было.

В июле 2019 года в Греции на выборах потерпела поражение правящая партия, а большинство мест в парламенте получила правоцентристкая партия «Новая демократия». В отличие от предшественников «Новая демократия» более лояльна к Евросоюзу, снижает налоги, включая налог на недвижимость (ENFIA), планирует увеличить количество иностранных инвестиций. Финансовые потери от этого планируется компенсировать за счет роста экономики, притока иностранных инвестиций. К концу сентября Греция планирует полностью приостановить контроль над капиталом.

Уже сейчас крупные инвесторы нередко вкладывают деньги в греческую недвижимость, делают новые покупки. Так, международная девелоперская компания Hines, которая c 2014 года инвестировала в Грецию около 70 млн долларов США, в 2019 году приобрела одно из самых престижных офисных зданий в Афинах.

Ирина Симонян, директор по маркетингу компании Henley & Partners: «21 июля новоизбранный премьер-министр Кириакос Мицотакис объявил о снижении налога на имущество (ENFIA) в среднем на 22% уже в 2019 году, а не в 2020, как планировалось ранее. Для владельцев небольших квартир сокращение налога составит 30%, для средних по стоимости объектов — 20%, а для больших дорогостоящих объектов — 10%.

Также планируется на три года отменить налог на прирост капитала с покупок и продаж недвижимости, а также отменить НДС на строительство (сейчас 24%).

Приобретение недвижимости в Греции на сумму не менее EUR 250 тыс. (без учета НДС) позволяет иностранному гражданину претендовать на получение греческого ВНЖ. Процесс получения ВНЖ занимает около 2 месяцев. Документ выдается на 5 лет и продлевается на такой же срок при сохранении инвестиций. Если инвестор постоянно проживает в стране, то через 7 лет он может получить гражданство».

Руслан Галимов, аналитик международного брокера недвижимости Tranio